Welche Nebenkosten darf der Vermieter weitergeben?
05.08.2024 – Die Betriebskostenabrechnung sorgt häufig für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Ein Grund für die tatsächlich hohe Fehlerquote sind die komplizierten Regularien für die Abrechnung. Besonders bei Neuvermietern herrscht zudem nicht selten Unsicherheit darüber, welche Kosten umlagefähig sind.
Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Betriebskosten überhaupt auf den Mieter abwälzen darf, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Welche Nebenkostenarten umlegbar sind, ist in Paragraf 1 und 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Die Umlage bezieht sich auf laufende, also regelmäßig anfallende Kosten, die jährlich abgerechnet werden.
Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, werden die Neben- bzw. Betriebskosten über einen Umlage- oder Verteilerschlüssel nach Verbrauch, Wohnfläche oder Personenzahl auf die Mieter und Eigentümer verteilt. Für nicht verbrauchsabhängige Kosten kann im Mietvertrag auch eine Pauschale vereinbart werden.
Um Konflikte, auch zwischen den Hausbewohnern, zu vermeiden, muss der im Mietvertrag festgelegte Umlageschlüssel den rechtlichen Vorgaben entsprechen und für beide Parteien sowohl fair als auch nachvollziehbar sein. Die gängigsten Verteilerschlüssel richten sich nach dem Verbrauch, der Größe des Haushalts, der Wohnfläche oder der Anzahl der Wohneinheiten.
Zu mindestens 50 bis maximal 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnet werden die „warmen Betriebskosten“ für Wasser und Heizung. Der Rest bemisst sich gemäß § 7, Abs. 1 Heizkostenverordnung nach der Wohnfläche des Mieters. Rein verbrauchsabhängig ist die Gebühr für Schmutzwasser. Diese zahlt der Vermieter je nach Verbrauch an die Kommune. Die sogenannte Niederschlagswassergebühr hingegen hängt davon ab, wie viel von der Grundstücksfläche versiegelt ist. Werden die Kosten durch die Anzahl der Nutzer beeinflusst, richtet sich die Verteilung danach, wie viele Personen in der jeweiligen Wohnung leben. Ein Beispiel hierfür sind die Müllentsorgungsgebühren.
Auf alle Wohneinheiten gleichmäßig verteilt, unabhängig von der Wohnungsgröße oder der Anzahl der darin lebenden Personen, werden Kosten, die weder verbrauchs- noch nutzerabhängig sind wie zum Beispiel Aufzugswartung oder Instandhaltung des Hausdachs. (Hierunter fallen auch Kabelgebühren für TV-Dienste, die bekanntlich ab 1. Juli nicht mehr an Mieter weitergegeben werden dürfen.)
„Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten (…) nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen“, heißt es in § 556a Abs. 1 BGB. Wer eine größere Wohnung hat, zahlt also auch mehr. Dergestalt aufgeteilt werden nicht vom Konsum abhängige „kalte Betriebskosten“ wie Grundsteuer, Gebäude- und Glasversicherung und einige Haftpflichtversicherungen. Die anteilige Regelung bezieht sich auch auf Wartungsarbeiten (z. B. Rauchmelder, Trinkwasseranalyse) sowie Straßen- oder Gebäudereinigung, Gartenpflege, die Beleuchtung der Allgemeinflächen und die Kosten für Schornsteinfeger und Hausmeister – insofern dieser keine Reparaturen vornimmt.
Nicht umlegbare Kosten.
Damit kommen wir zu den nicht umlagefähigen Positionen: Instandhaltungen und Reparaturen hat der Vermieter selbst zu tragen. Diese werden in §1 Abs. 2 BetrKV definiert als „die Kosten, die (…) aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“. Ob Heizung oder Bodenbelag: Ist ein Bestandteil der Wohnung defekt oder stark abgenutzt, ist der Vermieter in der Pflicht (vgl. § 535 Abs. 1 BGB).
Auch Verwaltungskosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden, weder Aufwendungen für die dazu erforderlichen Arbeitskräfte noch die vom Vermieter selbst geleistete Arbeit. „Dazu zählen auch Haus- und Mietrechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Kosten für den Steuerberater“, ergänzt Dr. Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbands Haus & Grund Berlin.
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