WEG-Beschlüsse ohne Versammlungen
In Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt seit Beginn der Corona-Pandemie einiges liegen
Die Corona-Pandemie hat auch Einfluss auf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), für die es jedoch gesetzliche Sonderregeln gibt. So dürfen die Gemeinschaften beispielsweise auf die jährlichen Eigentümerversammlungen verzichten, der bestehende Wirtschaftsplan bleibt dann erst einmal weiterhin in Kraft.
Die seit dem Frühjahr 2020 geltenden Ausnahmeregelungen sollten eigentlich Ende 2021 auslaufen, wurden jedoch vom alten Bundestag in seiner letzten Sitzung bis zum 13.08.2022 verlängert, was Vor- und Nachteile hat.
Viele Versammlungen finden nicht statt
Einerseits dienen die Vorgaben dem Schutz vor einer Ansteckung mit dem Corona-Virus – durchaus sinnvoll angesichts wieder steigender Zahlen. Andererseits bleiben in den WEG viele Dinge unerledigt, weil es ohne das Treffen der Eigentümer keine Entscheidung dazu gibt.
Der Bonner Verein „Wohnen im Eigentum“ befürchtet aufgrund einer Umfrage unter ca. 2.400 Eigentümergemeinschaften, wovon über 40 Prozent keine Versammlung mehr hatte, einen „Durchführungs- bzw. Instandhaltungsstau“. Das hat wirtschaftliche Auswirkungen auf die Eigentümer, denn ausgebliebene Instandhaltungen bzw. Sanierungen verteuerten sich wegen der steigenden Baupreise. Außerdem könnten Verwalter weiterarbeiten, die eigentlich aufgrund ihrer Arbeit hätten ausgetauscht werden sollen.
Kosten für die Eigentümer steigen
„Wohnung im Eigentum“ rechnet zudem mit höheren Verwalter-Ausgaben für Wohnungseigentümer, da diese Kosten auf das Hausgeld umgelegt werden. Um Sanierungen und Instandsetzung zu finanzieren, werden häufig Sonderumlagen erhoben. Auch diese könnten höher ausfallen als vor der Pandemie. Normalerweise finden Eigentümerversammlungen mindestens einmal im Jahr statt. Zuständig für die Einladung und die Organisation ist die Hausverwaltung. Der Verband der Immobilienverwalter (VDIV Deutschland) empfiehlt allerdings aufgrund der momentan geltenden Corona-Bestimmungen und dem damit verbundenen Risiko, keine Eigentümerversammlungen durchzuführen.
Gesetzliche Verankerungen von Online-Treffen
Grundsätzlich wären Hybrid-und Online-Versammlungen aus Sicht des Verbandes eine geeignete Lösung. Allerdings fehlen hierzu noch ausreichend rechtliche Grundlagen, um diese ohne Risiko auf Anfechtbarkeit durchzuführen. „In der Praxis behelfen sich einige wenige Immobilienverwaltungen derzeit mit digitalen Hilfskonstruktionen, um Beschlüsse zu fassen, die aber ebenfalls anfechtbar sind“ erklärt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV. „Wir halten es daher für unabdingbar, dass die Online-Eigentümerversammlung gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz zügig verankert wird – wie im Aktien- und Vereinsrecht bereits geschehen.“
Eigentümer können selbst aktiv werden
Wollen Eigentümer ihnen wichtige Sachen beschließen und voranbringen, haben sie verschiedene Alternativen. Eine Option hat der Beirat in der Hand. Diesem Gremium räumt das WEG-Gesetz das Recht zur Einberufung des Eigentümertreffens ein. Dazu muss sich mehr als ein Viertel der Eigentümer hinter den Beirat stellen. Der wird zunächst selbst aktiv, indem er die Miteigentümer über das Vorhaben informiert und um Zustimmung bittet. Ganz ohne Beirat und Verwaltung kommen Eigentümer ebenfalls an das Ziel Eigentümerversammlung: Grundsätzlich ist die Verwaltung zu deren Einberufung verpflichtet, wenn mehr als 25 Prozent der Wohnungseigentümer dies verlangen.
Umlaufbeschluss erfordert Einstimmigkeit
Eine andere Option, um losgelöst vom WEG-Treffen Beschlüsse zu fassen, ist das Umlaufverfahren. Auf dem Weg können Eigentümer zum Beispiel die Jahresrechnung genehmigen oder kleinere Baumaßnahmen auf den Weg bringen. Das Verfahren funktioniert so: die Verwaltung macht einen Beschlussvorschlag, schickt diesen an die Eigentümer und bittet um Stimmabgabe und Rücksendung innerhalb einer bestimmten Frist. Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, entweder auf Papier oder elektronisch abzustimmen. Im Prinzip erfordert der Umlaufbeschluss Einstimmigkeit, um wirksam zu werden. Die Eigentümer können jedoch vorher festlegen, dass die einfache Mehrheit genügt. In der Praxis nutzen Verwalter und WEG Umlaufbeschlüsse bislang eher selten.
Versammeln mit Vollmacht
Einige Hausverwalter setzten in den vergangenen, Corona-beeinflussten Monaten auf eine weitere Option: eine Eigentümerversammlung mit möglichst wenig Teilnehmern. Die Eigentümer erteilen der Verwaltung oder einem Miteigentümer ihre Vollmacht, mit der diese in ihrem Sinne abstimmen. Theoretisch könnte auf diese Weise eine Präsenz-Versammlung mit nur einem Teilnehmer stattfinden – der Verwaltung. Sofern sie die Vollmachten aller Eigentümer eingesammelt hat.
Haben Sie Fragen zu WEG oder Eigentümerversammlungen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne. Wenden Sie sich an die Immobilienmakler von RE/MAX in Limburg, Telefon: 06431/4957820, E-Mail: andreas.baum@remax.de. Auf www.remax-ihr-immobilienberater.de finden Sie zudem zahlreiche kostenlose Ratgeber.
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