Jetzt boomen „Balkonkraftwerke“ – das sollten Sie dazu wissen!
Steigende Strompreise und die seit Jahresbeginn steuerliche Begünstigung von Photovoltaik-Anlagen lassen auch die Nachfrage nach so genannten „Balkonkraftwerke“ enorm steigen. Insbesondere Mieter, welche auch etwas Sonnenstrom nutzen möchten, tätigen hier fleißig Bestellungen. Doch was müssen Sie als Vermieter wissen, welche Gefahren gibt es – und was sagt eventuell Ihre WEG dazu?
Bevor Ihr Mieter ein „Balkonkraftwerk“ installiert, sind einige Fragen zu klären. Muss er gegebenenfalls Ihre Zustimmung einzuholen und können Sie diese ohne Weiteres geben? Besteht vielleicht eine Brandgefahr? Muss der Mieter baulich etwas verändern? Und was ist, wenn Sie in einer WEG vermieten?
PV-Anlage für den Balkon – eine bauliche Veränderung?
Ein Balkonkraftwerk besteht üblicherweise aus einem oder zwei PV-Modulen mit meist 300 bis 600 Watt Leistung und wird in eine reguläre Steckdose eingesteckt. Wenn der Balkon über eine Steckdose verfügt, ist die erste Voraussetzung erfüllt. Andernfalls muss entweder ein Loch gebohrt, durch das die Leitung des Balkonkraftrwerks an eine Steckdose innerhalb der Wohnung geführt wird, oder eine Außensteckdose installiert werden.
Das Balkonkraftwerk kann zum Beispiel auf dem Balkon, an der Hausfassade, auf der Terrasse, auf einem Dach oder einer Garage angebracht werden. Bei der Montage wird aber in der Regel ein Ständer bzw. Halter an die Hauswand gebohrt – auch das ist eine bauliche Veränderung.
Außerdem wird oftmals ein eigener bzw. neuer Stromzähler für den jeweiligen Mieter benötigt. Auf jeden Fall ist ein neuer Stromzähler nötig, wenn es sich um einen alten Zähler mit Drehzeiger handelt, der auch rückwärts laufen kann. Die digitalen Zähler haben i.d.R. schon eine Sperre.
Ist ein Balkonkraftwerk ein Sicherheitsrisiko?
Welche -zumindest theoretischen- Sicherheitsrisiken gibt es durch ein Balkonkraftwerk? Es könnte anfangen zu brennen oder die Anlage könnte herunterfallen und Schäden verursachen. Normalerweise sind solche Risiken zumindest durch die Hausratversicherung oder durch die Haftpflichtversicherung Ihres Mieters abgesichert. An eventuellen Personenschäden ändert beides leider nichts. Ihre Mieter sollten auf jeden Fall nur eine Anlage installieren (lassen), die den gängigen Sicherheitsstandards entspricht und von einer Fachfirma installiert wird, die die Sicherheitsstandards der Deutsche Gesellschaft für Sonnenenergie (DGS) einhalten.
Die Steckdose, an die Ihre Mieter die PV-Anlage bzw. das Balkonkraftwerk schließen, muss im Anschlusskasten über einen Sicherungsautomaten gesichert sein. Sollten Arbeiten dafür notwendig sein, müssen diese von Fachhandwerkern ausgeführt werden.
Balkonkraftwerk des Mieters – wie sieht es mit der WEG aus?
Parallel zur Regelung im Mietrecht gilt auch hier: Bei baulichen Veränderungen wird es schwierig. Sprich, bohrt ihr Mieter in Außenmauern, beeinträchtigt die Anlage die Optik der Fassade oder benötigt neue Stromzähler, ist ein Blick in die Teilungserklärung notwendig: Gibt es dort dazu Angaben, welche Bereiche des Gebäudes die jeweiligen Eigentümer eigenmächtig verändern dürfen? Auf dem Balkon ist das z.T. möglich, doch nicht an der Fassade. Muss die WEG zustimmen, gilt dank Gesetzesnovelle nun eine einfache Mehrheit. Sie haben aber kein Recht dazu, die Genehmigung zu verlangen – das gilt nur für ganz spezifische Maßnahmen wie eine Ladestation für E-Autos oder einen barrierefreien Umbau.
Muss ich als Vermieter einem Balkonkraftwerk zustimmen?
Diese Frage wurde bereits gerichtlich geklärt. In einem Gerichtsurteil aus Stuttgart entschied der Richter, entgegen der Meinung des Vermieters, dass der Mieter Anspruch auf Installation und Betrieb einer Stecker-Solar-Anlage (Urteil v. 30.3.2021, Az. 27 C 2283/20) hat und er dafür keine Erlaubnis oder Zustimmung vom Vermieter benötigt.
Möchte der Mieter ein Balkonkraftwerk jedoch außen am Balkongeländer oder an der Fassade anbringen, sieht das ganze schon wieder etwas anders aus. Zwar muss der Mieter Ihre Zustimmung einholen, doch er hat gute Chancen, die Zustimmung gerichtlich durchzusetzen, sollten Sie Ihre Zustimmung verweigern. Denn der Umweltschutz ist als Staatsziel im Grundgesetz verankert. Ist die Anlage dann noch fachgerecht installiert und versichert, brauchen Sie schon triftige Gründe, um Ihre Zustimmung zu verweigern.
Die Anlage verschandelt die Fassade – ist das Grund genug für ein Verbot?
Hier stellt sich die Frage, ob die Optik der Hausfassade wichtiger ist der Umweltschutz? Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht (im Einzelfall) gegen den Umweltschutzgedanken entscheidet, ist relativ gering, es sei denn, dass es sich bei dem Haus um ein besonderes Denkmal-Objekt handelt. Außerdem kann man davon ausgehen, dass Balkonkraftwerke per Gesetz als „privilegierte Maßnahmen“ angesehen werden und Sie dann kaum noch Möglichkeiten haben werden, sich gegen sein solche zu wehren.
Sie möchten wissen, was die Änderungen für Sie bzw. für Ihre Immobilie bedeutet? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.