Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren
Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln wollen, können Sie sich verschiedener Verfahren bedienen. Eines davon ist das Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren wird deshalb sehr gerne und häufig angewandt, weil es als sehr genau gilt und auch die Lage am Immobilienmarkt mit einbezieht. Es eignet sich jedoch nicht bei allen Immobilien!
Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu bezahlen. – Zumindest steht diese Idee hinter dem Vergleichswertverfahren. Das heißt also: Der Wert einer Immobilie ist so hoch anzusetzen, wie der durchschnittliche Preis, der beim Verkauf vergleichbarer Objekte in jüngster Zeit erzielt wurde. Denn dieser Preis spiegelt neben klassischen Bewertungsfaktoren wie Lage, Ausstattung und Alter der Immobilie auch sehr genau die aktuelle Nachfragesituation wider.
Welche Immobilien sind miteinander vergleichbar?
Das Vergleichswertverfahren wird dann angewandt, wenn es für die betreffende Immobilienart eine gewisse Anzahl an vergleichbaren Objekten gibt. Da die Immobilienbewertung das täglich Brot für Profi-Maklerinnen und -Makler ist, wissen sie genau, wann eine Immobilie nach diesem Verfahren am besten zu bewerten ist. In der Regel sind Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und Reihenhäuser die geeigneten Kandidaten. Zum Beispiel lassen sich für Wohnungen in einer Großstadt häufig im gleichen Haus oder in der gleichen Straße Wohnungen mit vergleichbarer Größe und vergleichbarem Schnitt finden. Dagegen sind in ländlichen Regionen oft zu wenige Vergleichsobjekte vorhanden. Finden sich keine Immobilien mit ähnlicher Lage, Größe, Ausstattung, Alter usw., empfehlen Immobilienexperten, den Wert der Immobilie stattdessen mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln.
Auf welche Daten wird bei der Bewertung zurückgegriffen?
Eine Grundlage für die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren sind die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. In diesen Kaufpreissammlungen werden alle notariell beurkundeten Transaktionen von Immobilien gesammelt und analysiert.
Um eine qualitativ sichere Einschätzung abgeben zu können, müssen genügend vergleichbare Immobilientransaktionen gegeben sein. Die Bodenrichtwertkarte kann hier als Grundlage eine Alternative sein. Erstellt wird die Bodenrichtwertkarte ebenfalls von den Gutachterausschüssen. Sie umfasst unter anderem die bauliche Nutzung und den Grundstückswert in den jeweiligen Lagen der Gemeinde.
Was fließt noch in die Wertermittlung einer Immobilie ein?
Profi-Maklerinnen und -Makler lassen aber zusätzlich auch Zu- und Abschläge in die Wertermittlung einfließen. Wenn eine Immobilie an einer vielbefahrenen Straße liegt, ist ihr Wert beispielsweise niedriger als wenn es sich um das letzte Haus in einer ruhigen Sackgasse handelt.
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https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren
https://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren
https://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichswertverfahren
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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