Grundsteuerreform: 36 Millionen Grundstücke müssen neu bewertet werden
Eigentümer, Steuerberater und Finanzämter stehen vor einer Herkulesaufgabe: Alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland müssen neu bewertet werden. Die Eigentümer von Häusern, Wohnungen, Gewerbeobjekten aber auch Ackerflächen müssen im Sommer eine Steuererklärung mit entsprechenden Informationen bei den Finanzämtern abgeben. Doch was kommt auf die Eigentümer zu und wer kann bzw. darf helfen?
Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Praxis zur Ermittlung der Grundsteuer aufgrund von Ungerechtigkeit bereits im Jahre 2018 in einem Urteil als verfassungswidrig erklärt und die damalige Bundesregierung zur Nachbesserung aufgefordert, was sie kurz vor Ende ihrer Amtszeit noch in einem überarbeiteten Gesetz getan hat. Deshalb müssen nun alle Grundstückseigentümer im Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 in einer Art Steuererklärung Informationen zu ihrem Grund und Boden und -sofern das Grundstück bebaut ist- auch zu der darauf gebauten Immobilie abgeben. Schätzungsweise 36 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke sind von dieser Datenerhebung betroffen, die zur Neuberechnung der Grundsteuer notwendig ist.
Auch wenn die neuen Berechnungsmethoden erst ab dem Steuerjahr 2025 die zur Anwendung kommen, müssen schon jetzt die Grundstücks- und Gebäudedaten mit Stichtag 01.01.2022 erhoben werden, weil die Neuberechnung mit viel Aufwand verbunden ist. Die sogenannte „Erklärungen zur Feststellung des Grundstückswerts“ kann nur online über das Steuerportal Elster.de (dem „Online-Finanzamt“) eingereicht werden.
Unterm Strich sollen Grundstückseigentümer nicht mehr Grundsteuer bezahlen als bisher. Gleichwohl wird die Abgabe vermutlich insbesondere in Ballungsregionen leicht steigen, während sie in ländlichen Regionen sinken könnte. Die Steuerart darf auch über 2025 hinaus als Betriebskostenausgabe auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Außerdem ist eine regelmäßige Erhebung dieser Jahre geplant.
Welche Daten werden benötigt?
Eigentümer müssen unter anderem Angaben zur Lage der Immobilie, zur Grundstücksgröße, zur Wohn- oder Nutzfläche, zum Baujahr und zum Bodenrichtwert machen. Die Gutachterausschüsse, die die Bodenrichtwerte ermitteln, arbeiten noch mit Hochdruck daran, bundesweit alle Bodenrichtwerte beim Bodenrichtwert-Portal boris.de einzupflegen. Dort sind sie ab Sommer kostenfrei abrufbar. In Hessen können die Bodenrichtwerte jetzt schon unter https://www.geoportal.hessen.de/ kostenfrei abgerufen werden.
Bei Eigentumswohnungen sind, falls vorhanden, auch Garagen und Tiefgaragenstellplätze anzugeben. Je nach Bundesland können die benötigten Daten hiervon abweichen (siehe unten).
Jedes Bundesland informiert die Auskunftspflichtigen anders: Die meisten, wie auch das Bundesland Hessen, schreiben alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer per Briefpost an. Andere Bundesländer begnügen sich hingegen mit Anzeigen und Veröffentlichungen in Amtsblättern und Tageszeitungen.
Steuerberater und Verwalter können die Datenabgabe übernehmen
Ist eine Verwalterfirma mit der Betreuung einer Eigentumswohnung oder eines Mietshauses beauftrag, liegen dieser ein Großteil der benötigten Daten vor. Daher darf die Verwalterfirma im Rahmen „beschränkter Hilfeleistung bei Steuerangelegenheiten“ (§ 4 Nr. 4 StBerG) die Steuererklärung für die Eigentümer abgeben. Alternativ können die Immobilienbesitzer die Steuererklärung selbst machen oder selbstverständlich ihren Steuerberater damit beauftragen.
Achtung bei An- und Ausbauten sowie Kernsanierung
Die Wohnfläche muss gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet werden, was von Experten wie Bauingenieuren, Architekten oder Immobiliensachverständigen durchgeführt werden. Auch viele Makler können eine solche Berechnung durchführen. Kompliziert kann es dabei werden, wenn zwischenzeitlich Veränderungen an der Immobilie wie ein Dachausbau oder der Anbau eines Wintergartens vorgenommen wurden.
Auch Angaben zum Baujahr bedürfen nach einer Kernsanierung unter Umständen einer Neuberechnung, weil sich die Restnutzungsdauer der Immobilie verlängert und somit ihr Wert steigt.
Die Finanzämter ermitteln dann aus den zur Verfügung gestellten Daten einen sogenannten Steuermessbetrag. Jede Stadt und Gemeinde bestimmt zudem einen individuellen Hebesatz, der mit dem Messbetrag multipliziert wird und sich daraus der neue Grundsteuerbetrag ergibt, der ab dem 01.01.2025 von den Eigentümern für ihre Grundstücke gezahlt werden müssen.
Neun von 16 Bundesländer haben sich bei den benötigten Daten und der Berechnungsart auf das sogenannte Bundesmodell verständigt. Die anderen, wie auch Hessen, weichen davon mal mehr und mal weniger ab.
Was in Ihrem Bundesland gilt und welche Daten Sie liefern müssen, dazu beraten wir Sie gerne. Wenden Sie sich an die Immobilienmakler von RE/MAX in Limburg, Telefon: 06431 / 4957820, E-Mail: andreas.baum@remax.de. Oder vereinbaren Sie einen Telefontermin unter https://remax-limburg.immowissen.org/telefonische-beratung.
Wir freuen uns auf Ihre Nachricht:
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.