EZB erhöht Leitzins – Strategien für den Immobilienkauf
12.06.2026 – Die Leitzinserhöhung der EZB ist für Immobilienkäufer vor allem psychologisch relevant. Die Bauzinsen haben die Entwicklung längst eingepreist. Entscheidend ist nun die richtige Strategie. Welche fünf Ansätze laut RE/MAX Germany helfen, den Kauf dennoch zu realisieren.
Die Europäische Zentralbank hat ihren Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 2,25 Prozent angehoben – die erste Erhöhung seit fast drei Jahren. Für Immobilienkäufer hält sich die unmittelbare Wirkung jedoch in Grenzen: Die Bauzinsen haben diese Entwicklung bereits seit Beginn des Iran-Krieges antizipiert. Kostete ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Juni 2025 im Schnitt noch rund 3,5 Prozent effektiv, liegt der Wert heute bei knapp vier Prozent.
Was das konkret bedeutet, zeigt ein Rechenbeispiel des Immobilienmakler-Netzwerks RE/MAX Germany: Bei einem Darlehen über 300.000 Euro und zwei Prozent anfänglicher Tilgung lag die Monatsrate vor einem Jahr bei rund 1.375 Euro. Heute sind es rund 1.500 Euro – etwa 125 Euro mehr pro Monat oder 1.500 Euro im Jahr. Über die gesamte Zinsbindung gerechnet summiert sich der Unterschied auf 15.000 Euro. „Bei höheren Kreditsummen fällt der Zinsanstieg natürlich stärker ins Gewicht und kann darüber entscheiden, ob sich ein Interessent eine Immobilie leisten kann“, sagt Loredana Scirè, Pressesprecherin von RE/MAX Germany.
„Höhere Zinsen haben Finanzierungen verteuert. Aber der Kauf von Wohneigentum ist mit der richtigen Strategie weiter möglich“, so Scirè. RE/MAX Germany nennt fünf Ansätze, wie der Schritt in die eigenen vier Wände dennoch gelingen kann.
Kleinere Immobilie als Einstieg in den Markt
Wer die Darlehenssumme reduziert, dämpft den Zinseffekt unmittelbar. RE/MAX Germany empfiehlt, sich zunächst an einer kleineren Einheit zu orientieren – etwa einem Apartment oder einer Ein-Zimmer-Eigentumswohnung.
„In vielen Ländern ist es selbstverständlich, schon in jungen Jahren mit einem Apartment oder einer kleinen 1-Zimmer-Eigentumswohnung in den Immobilienmarkt einzusteigen und sich Schritt für Schritt zu vergrößern“, sagt Scirè. Ist die erste Immobilie abbezahlt oder im Wert gestiegen, dient sie als Ausgangspunkt für den nächsten Schritt.
Tilgung nicht überdimensionieren
Beim Thema Tilgung rät RE/MAX Germany zu einer Anfangstilgung zwischen 1,5 und zwei Prozent – nicht minimal, aber auch nicht überdimensioniert. Die sehr hohen Anfangstilgungen von drei oder vier Prozent, die in der Niedrigzinsphase üblich waren, sind heute realistisch nur für Kreditnehmer mit sehr hohen Einkommen darstellbar.
Laut Scirè ist das auch nicht zwingend nötig: Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate automatisch an – und das umso schneller, je höher der Kreditzins ist. „Der höhere Tilgungsanteil durch aktuell höhere Zinsen ist zwar teuer erkauft, beschleunigt aber dennoch die Abzahlgeschwindigkeit“, sagt sie.
Lagen vergleichen – Markt ist in Bewegung
Darüber hinaus beobachtet RE/MAX Germany derzeit Bewegung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Wirtschaftsstrukturelle Veränderungen, etwa in der Automobilindustrie, verändern Berufs- und Lebensentwürfe: Menschen wechseln Branche und Region.
„Dadurch kommen in vielen Märkten Immobilien auf den Markt, die es vor wenigen Jahren nicht gegeben hätte. Wer bei der Lage links und rechts schaut, findet attraktive Alternativen zum überhitzten Wunschviertel“, so Scirè.
Eigenkapital wirksamster Hebel gegen hohe Zinsen
Je geringer der Fremdkapitalbedarf, desto weniger fällt das Zinsniveau ins Gewicht. Hinzu kommt: Wer den Beleihungsauslauf unter 80 oder sogar 60 Prozent drückt, erhält von den Banken spürbar bessere Konditionen. Scirè empfiehlt, frühzeitig und systematisch zu sparen: „Selbst wer aktuell nicht kaufen will, sollte die jüngste Zinsentwicklung zum Anlass nehmen, endlich systematisch Kapital anzusparen.“
Puffer bewahren und Angebote vergleichen
Zugleich warnt RE/MAX Germany davor, alle Rücklagen in die Finanzierung zu stecken. Eine Reserve von mindestens drei Netto-Monatsgehältern sollte erhalten bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abfedern zu können. Da sich die Konditionen der Banken aktuell stark unterscheiden, lohnt ein Angebotsvergleich – verbunden mit einem Blick auf Sondertilgungsrechte.
Käufer sollten außerdem die veränderte Verhandlungssituation nutzen: Wer verkaufen muss, ist zu Zugeständnissen beim Kaufpreis bereit. „Käufer müssen ihre Preisvorstellungen an das Zinsniveau anpassen“, sagt Scirè.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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