Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen
Viele Vermieter stehen aufgrund der aktuell stark steigenden Energiepreise vor der Frage, ob und ggf. ab wann sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen können. Das Gesetz gibt dabei klare Richtlinien vor.
Vielen Mieterinnen und Mietern steht eine zum Teil große Nachzahlung auf die Betriebskostenabrechnung ihrer Wohnung bevor, da die Energiepreise seit geraumer Zeit nur eine Richtung kennen: Nach oben.
Viele Vermieter stellen sich daher die Frage, wann, unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe sie im Hinblick auf die hohen Energiepreise die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen können. Dass diese Fragen in der Praxis immer mehr an Bedeutung gewinnen, bestätigen der Deutsche Mieterbund und der Eigentümerverband Haus und Grund übereinstimmend.
Dabei ist die Gesetzeslage eindeutig: Vermieter können die Vorauszahlungen nur nach einer Betriebskostenabrechnung erhöhen. Das heißt, dass die aktuell stark steigenden Energiekosten und die daraus zu erwartenden Nachzahlungen den Vermietern nicht das Recht geben, unterjährig die aktuelle Betriebskostenvorauszahlungen zu erhöhen. Diese können per Gesetz nur an die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung und deren Ergebnis angepasst werden. Hierzu heißt es in § 560 Abs. 4 BGB:
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Außerdem hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu den Voraussetzungen und dem Umfang einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in einem Urteil vom 28.9.2011 (VIII ZR 294/10) ausführlich Stellung genommen:
- Basis der Anpassung ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung; nicht maßgeblich ist hingegen die „letztmögliche“ Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.
- In der Regel ist ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrages an Betriebskosten als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen. Dementsprechend kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen in der Regel um ein Zwölftel der Nachzahlung erhöhen.
- In die Anpassung der Vorauszahlungen können auch Umstände einfließen, die außerhalb der letzten Betriebskostenabrechnung liegen. Dann kommt eine Anpassung über den Betrag hinaus in Betracht, der sich aus dem vorigen Abrechnungsergebnis errechnen lässt. Als möglichen Fall nennt der BGH steigende Energiekosten. Dabei müssen die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein. Ein bloßer „Sicherheitszuschlag“ auf die anhand der letzten Abrechnung errechnete Erhöhung mit Hinweis auf allgemein zu erwartende Preissteigerungen ist hingegen nicht zulässig.
Ist im Mietvertrag dagegen anstelle von Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter diese einseitig nur anpassen, wenn er sich dies im Mietvertrag vorbehalten hat. Das ergibt sich aus § 560 Abs. 1 BGB.
Unabhängig von den o.g. Voraussetzungen, unter denen Vermieter die Vorauszahlungen oder Pauschalen einseitig erhöhen können, können Vermieter und Mieter stets einvernehmliche Vereinbarungen treffen, die zum Beispiel den gestiegenen Energiekosten Rechnung tragen. Insbesondere können sie sich einvernehmlich auf höhere Vorauszahlungen verständigen, ohne die nächste Betriebskostenabrechnung abwarten zu müssen. Das hat natürlich auch für die Mieter den Vorteil, dass die zu erwartende Nachzahlung nicht auf einen Schlag kommt, sondern in monatlichen und damit kleineren Teilbeträgen gezahlt werden kann.
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