Was ist zu tun? Sobald der Energieversorger den Vermieter über die Höhe seiner reduzierten Abschläge sowie seines Entlastungsbetrages informiert hat, muss eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe erfolgen.

Mit dem Strompreisbremsegesetz (StromPBG) und dem Erdgas-Wärme-Preisbremsegesetz (EWPBG) profitieren Verbraucher seit dem 01. März 2023 bis zum 30. April 2024 von der Preisdeckelung – rückwirkend auch für Januar und Februar 2023. Anspruchsberechtigt sind Privathaushalte sowie kleine und mittlere Unternehmen mit einem Stromverbrauch bis zu 30.000 kWh pro Jahr bzw. mit einem Gasverbrauch von unter 1,5 Mio. kWh pro Jahr.

Die Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme gelten zunächst vom 1. März 2023 bis 31. Dezember 2023.

Der Strompreis wird gedeckelt auf 0,40 €/kWh, der Gaspreis auf 0,12 €/kWh und der Wärmepreis auf 9,5 €/kWh. Das gilt für ein Kontingent von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs von Privathaushalten sowie kleinen und mittleren Unternehmen. Über die neue Höhe der Abschlagszahlungen müssen die Versorger in einem Informationsschreiben bis zum 1. März informieren und darin die Höhe der Entlastungsbeträge und die Höhe des Entlastungskontingents aufführen. Die Energieversorger sind dazu verpflichtet, die monatlichen Entlastungsbeträge ab dem 1. März 2023 unmittelbar und gleichmäßig bei den Abschlagszahlungen zu berücksichtigen. Die Entlastungsbeträge für Januar und Februar sind mit einzubeziehen. Das gilt für Eigentümer oder Mieter, deren Strom-, Gas- oder Wärmevertrag direkt mit dem Versorger besteht.

Berechnungsbeispiel: Der Gasverbrauch in einer 100 qm großen Wohnung beträgt 1.250 kWh/Monat = 15.000 kWh/Jahr. Der bisherige Gaspreis lag bei 0,08 EUR/kWh, der neue beträgt 0,22 EUR/kWh.

• Bisheriger Abschlag/ Monat: 100 Euro
• Abschlag neu ohne Gaspreisbremse: 1.250 kWh x 0,22 EUuro = 275 Euro
• Abschlag neu mit Gaspreisbremse:
  80 % x 1.250 kWh = 1.000 kWh x 0,12 Euro + 20 % x 1.250 kWh = 250 kWh x 0,22 Euro
  = 175 Euro

Härtefallregelung für andere Heizstoffe

Was ist zu tun? Derzeit kein Handlungsbedarf. Beantragung des Entlastungsbetrages durch Rechnungsempfänger bei der nach Landesrecht zuständigen Stelle, sobald die Härtefallregeln feststehen.

Für Haushalte, die zwischen dem 01. Januar 2022 und dem 01. Dezember 2022 mit Pellets, Heizöl oder Flüssiggas geheizt haben und für die sich der Heizstoffpreis gegenüber dem Vorjahr mindestens verdoppelt hat, wurden sog. Härtefallregelungen beschlossen. Der Entlastungsbetrag soll bei 2.000 Euro pro Haushalt liegen. Die Entlastung erfolgt auf Antragstellung hin über Härtefallfonds der Bundesländer. Antragsberechtigt ist der Rechnungsempfänger für die Brennstofflieferung. Die administrative Umsetzung soll durch die Bundesländer erfolgen. Sobald die Härtefallregeln feststehen, werden wir die weiteren Informationen hier veröffentlichen.

Wichtige Fragen

1. Muss der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen wegen der gedeckelten Preise anpassen?

Der Vermieter ist in zwei Fällen verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlungen wegen der Preisbremsen auf eine angemessene Höhe anzupassen, d.h. herabzusetzen.
Dies ist der Fall, wenn

• der Vermieter seit dem 1. Januar 2022 die Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund steigender Kosten für leitungsgebundenes Erdgas oder Wärme erhöht hat oder
• der Vermieter mit dem Mieter seit dem 1. Januar 2022 erstmalig Vorauszahlungen für leitungsgebundenes Erdgas oder Wärme vereinbart hat; in der Regel wird es sich hier um ein neu abgeschlossenes Mietverhältnis handeln.

In diesen Fällen muss der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters unverzüglich anpassen, sobald ihn der Energieversorger über die Höhe seiner reduzierten Abschläge sowie seines Entlastungsbetrages informiert hat.

2. Gibt es Ausnahmen von der Anpassungspflicht des Vermieters?

Der Vermieter muss die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ausnahmsweise nicht vornehmen, wenn

• die Reduzierung weniger als 10 % der bisher vereinbarten Vorauszahlungen ausmachen würde
• der Vermieter bis zum 1. April 2023 über die Betriebskosten für die vergangene Abrechnungsperiode (bei vereinbartem Kalenderjahr: für 2022) gegenüber dem Mieter abrechnet (in diesem Fall kann der Vermieter die Anpassung unmittelbar mit der Abrechnung vornehmen)
• oder Mieter und Vermieter bis zum 31. März 2023 vereinbaren, dass keine Anpassung der Vorauszahlungen erfolgen soll.

3. Was ist, wenn die Wärmeversorgung über den Vermieter läuft?

Wenn bei einer Zentralheizung der Gas- oder Wärmevertrag zwischen Versorger und Vermieter besteht und die Mietparteien ihre Abschlagszahlungen an den Vermieter richten, geht das Informationsschreiben des Versorgers zunächst an den Vertragspartner, in diesem Fall also den Vermieter. Der Vermieter muss die Mietparteien dann aber unverzüglich nach Zugang des Schreibens seinerseits über die Höhe und Laufzeit der Entlastung informieren.

Die Entlastung muss dann spätestens mit der jährlichen Heizkostenabrechnung vollständig an Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden. Die Heizkostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 2023 wird spätestens bis Ende 2024 fällig. Das bedeutet, dass Mieterinnen und Mieter im Regelfall so lange auf die Entlastung warten müssen.
In Mietverhältnissen, bei denen die Betriebskostenvorauszahlungen seit dem 1. Januar 2022 erhöht oder erstmalig vereinbart wurden, müssen Vermieter die Betriebskostenvoraus-zahlungen bereits jetzt auf eine angemessene Höhe anpassen, es sei denn die Abschläge müssten um weniger als zehn Prozent reduziert werden müssen.

4. Wie erfolgt die Weitergabe der Entlastung bei einer vermieteten Eigentumswohnung mit zentraler Wärmeversorgung?

Bei einer Wohnungseigentumsanlage mit zentraler Energieversorgung profitiert zunächst die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kunde des Energieversorgers von der Entlastung. Dieser ist verpflichtet, die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend den Regeln der Preisbremsen ab März 2023 zu entlasten. Die Eigentümergemeinschaft informiert die einzelnen Wohnungseigentümer über die Entlastung und muss diese an die einzelnen Eigentümer weiterreichen.

Der vermietende Wohnungseigentümer muss seine Entlastung in der Heizkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode zugunsten des Mieters berücksichtigen und die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters ggf. angemessen herabsetzen. Den Vermieter trifft nach Erhalt der Informationen durch die GdW eine Informationspflicht gegenüber dem Mieter. Hierbei muss er über den Ursprung, die Höhe und die Laufzeit der Entlastung sowie deren Berücksichtigung in der Betriebskostenabrechnung unterrichten und ggf. den neuen Vorauszahlungsbetrag angeben.

Bei Fragen rund um die Energiepreisbremse können sich Verbraucher und Unternehmen auch an die kostenlose Hotline des Bundesministeriums (BMWK) wenden: Hotline: 0800-78-88-900.

Antworten auf häufig gestellte Fragen finden Sie auch hier:

https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Downloads/F/faq-strompreisbremse.pdf?__blob=publicationFile&v=24

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Der Markt für Wohnimmobilien ist in Deutschland seit geraumer Zeit in Bewegung und war selten so unübersichtlich wie derzeit. Zunächst haben Materialengpässe Einfluss auf die Preise von Wohnimmobilien gehabt, nun sind es gestiegene Zinsen und Energiekosten sowie die weiterhin Engpässe bei Material und Handwerkern, aber auch die politischen Diskussionen um das „Heizungsgesetz“ oder um einen bestimmten Energiestandard, den Bestandsimmobilien erreichen sollen.

Die stark gestiegenen Kreditzinsen und die Krisenstimmung lähmen den Immobilienmarkt. „Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen. Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht. Diese Phase wird mutmaßlich noch einige Quartale anhalten.“, brachte es Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp), bei der Präsentation des Hauspreisindexes für das erste Quartal auf den Punkt. Außerdem ist das wichtigste Kriterium bei der Entwicklung der Angebotspreise für Wohnimmobilien mittlerweile nicht mehr (nur) die Lage. Käuferinnen und Käufer, aber auch vermehr die finanzierenden Banken, beantworten die Frage nach dem wichtigsten Kriterium in Zeiten der Wärmewende mit dem energetischen Zustand des Hauses – und das wirkt sich auf die Preise aus.

So fallen die Abschläge der Angebotspreise größer aus, je schlechter die Energieeffizienz einer Immobilie ist. Das zeigt eine aktuelle Auswertung der Online-Plattform für Wohn- und Gewerbeimmobilien ImmoScout24, die Wohnungen und Einfamilienhäuser ausgewertet hat, die älter als zwei Jahre sind und die im ersten Quartal 2023 bei ImmoScout24 zum Kauf angeboten wurden.

Zu spüren ist der Trend vor allem außerhalb der Großstadt: In kreisfreien Klein- und Mittelstädten und auf dem Land fallen die Preisabschläge für Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienzklasse am größten aus.

Eine Immobilie mit dem Energiestandard B verzeichnet im ländlichen Raum ein Minus von 16 Prozent gegenüber einer Immobilie mit dem Standard A. In Klein- und Mittelstädten sind es minus 19 Prozent. Bei der Energieeffizienzklasse C sinken die Angebotspreise auf dem Land um 25 Prozent und in den Städten um 30 Prozent. Für Immobilien mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H fallen die Angebotspreise in den Klein- und Mittelstädten im Durchschnitt um 45 Prozent niedriger aus. Im ländlichen Raum sind es mit minus 51 Prozent sogar mehr als die Hälfte.

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• Bei Fenstern kann es sich lohnen, auf moderne Energiestandards zu setzen. Das hält die Heizwärme im Haus und spart Geld.
• Mit vier einfachen Tests können Sie selbst prüfen, ob Ihre Fenster sanierungsbedürftig sind, weil durch sie zu viel Wärme verloren geht.
• Neue Fenster sollten gut auf die eigenen Bedürfnisse und die baulichen Gegebenheiten abgestimmt werden.

Ob ein Fenster mit Blick auf die Energiebilanz des Hauses saniert werden sollte, können Sie anhand von vier kleinen Tests selbst prüfen.

a.) Schauen Sie im Fensterrahmen nach, ob Sie Informationen zum Baujahr, U-Wert und Produktnamen finden. Ist das Fenster vor 1995 eingebaut, hat es normalerweise keine Wärmeschutzverglasung und sollte getauscht werden.

b.) Schauen Sie sich den Fensterrahmen an und prüfen, ob er morsch, gerissen, verzogen oder sonst wie beschädigt ist. Ist das der Fall, verlieren Sie in der Regel über die defekten Rahmen Energie und sollten deshalb getauscht werden.

c.) Halten Sie eine Flamme eines Feuerzeugs vor das Fenster und schauen Sie sich die Spiegelbilder der Flamme an. Ist eine Wärmeschutzverglasung vorhanden, erscheint eines der vorderen Spiegelbilder der Flamme verfärbt. Ist eines der hinteren Spiegelbilder verfärbt, liegt eine Sonnenschutzverglasung vor.

d.) Wenn Sie ein Blatt Papier zwischen den äußeren Rahmen und den Fensterflügel klemmen und es bei geschlossenem Fenster nicht herausziehen, ist das Fenster an der Stelle dicht und wiederholen den Test an verschiedenen Stellen.

Fenster reparieren und nachbessern

Sie können die Fenstereinstellung korrigieren, neue Dichtungen anbringen oder das Glas austauschen lassen. Ist der Rahmen noch in Ordnung und schließt dicht, kann es sich zum Beispiel lohnen, nur die Verglasung zu erneuern. Das ist günstiger als das Fenster komplett auszutauschen und ändert nichts am Erscheinungsbild des Gebäudes. Voraussetzung ist allerdings, dass auch die Beschläge des Fensters intakt sind und der Rahmen stabil genug ist für neue Fensterflügel mit einer modernen Verglasung.

Fenstertausch

Wenn Sie Fenster tauschen wollen oder müssen, machen Sie sich vorab Gedanken, was genau Ihr neues Fenster können soll. Denn von der Wärmedämmung, dem Schallschutz, dem Hitzeschutz, über die Einbruchsicherheit bis zur Einbindung in ein Smart-Home-System kann ein Fenster vieles leisten. Auch der richtige Einbau spielt eine Rolle – deshalb sollten ihn Fachleute übernehmen.

Eine wichtige Frage bei der Entscheidung für neue Fenster betrifft die Auswahl des Rahmenmaterials. Nicht zuletzt aus energetischen Gründen ist dies wichtig, denn der Rahmen macht mit bis zu 30 Prozent einen erheblichen Teil der Fensterfläche aus. Damit spielt seine Dämmwirkung für das gesamte Fenster eine große Rolle. Als übliche Materialien stehen Holz, Kunststoff, Aluminium oder auch die Materialkombination Holz-Aluminium zur Auswahl. Kunststoff- und Aluminium-Fensterrahmen bestehen dabei aus Mehrkammerprofilen, was die Dämmwirkung verbessert. Alle Rahmenmaterialien haben verschiedene Vor- und Nachteile, die Ihnen Ihr fachkundiger Handwerker beantworten kann.

Um bei einem Fenstertausch Probleme mit Tauwasser und Schimmel zu vermeiden, sollte ein Lüftungskonzept erstellt werden, in dem ermittelt wird, ob nach der Sanierung die normale Fensterlüftung ausreichend sein wird, oder ob Zusatzmaßnahmen wie Lüftungsvorrichtungen im Fenster notwendig werden. In Mehrfamilienhäusern müssen Lüftungskonzepte wohnungsweise erstellt werden. Für Fachpersonal ist das keine komplizierte Sache.

Absoluter Mindeststandard heute sind Wärmeschutzverglasungen mit 2 Scheiben. Sie lassen im Vergleich zu Fenstern mit so genannter Isolierverglasung nur etwas mehr als ein Drittel der Wärme entweichen. Noch einmal um fast 20 Prozent verringert wird der Verlust bei Dreifach- statt Zweifachverglasung. Zusätzlich steigt mit einer besseren Dämmwirkung auch die Oberflächentemperatur der Innenscheibe in kälteren Jahreszeiten, was die Behaglichkeit in der Nähe des Fensters erhöht.

Für dieses komplexe Thema empfehlen wir auf jeden Fall die Hinzuziehung eines Fachmanns.

Quellen: verbraucherzentrale.de

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Zudem verlangten die Länder, kommunale Wärmenetze sowie die Geothermie beim Klimaschutz stärker zu berücksichtigen und sprachen sich weiter für mehr Technologieoffenheit bei neuen Heizungsanlagen aus.

Laut dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung soll es ab 2024 generell verboten sein, neue Öl- und Gasheizungen einzubauen. Auch Holzheizungen sollen dann nicht mehr neu eingebaut werden, wenn diese nicht mit Wärmepumpen oder Solarenergie gekoppelt sind. Alle neu eingebauten Heizungen sollen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden.

Mecklenburg-Vorpommerns Ministerpräsidentin Manuela Schwesig (SPD) sprach im Bundesrat von der Angst vieler Menschen, sich den Heizungstausch nicht leisten zu können. Ihr Land setze sich deshalb dafür ein, dass vor allem in klimafreundliche Fernwärme investiert werden soll. Dies käme vor allem Mietern zugute, sagte Schwesig. Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) verteidigte seine Pläne dagegen und wies darauf hin, dass eine Wärmepumpe sich schon ohne staatliche Förderung in der Regel binnen 18 Jahren rentiere, mit Förderung entsprechend schneller. Hingegen handelten Menschen „unökonomisch“, die sich jetzt noch schnell neue Öl- oder Gasheizungen einbauen lassen.

Das Gesetz soll nach aktuellem Zeitplan am 25. Mai in den Bundestag eingebracht und einen Monat später, am 22. oder 23. Juni verabschiedet werden. Am 7. Juli, in der letzten Sitzung vor der Sommerpause, soll es den Bundesrat passieren und nach derzeitigem Stand Anfang 2024 in Kraft treten.

Quellen: spiegel.de, immowelt.de, taz.de

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Foto: ©TBIT/pixabay.com

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Vorteile von Wärmepumpen

Der größte Vorteil liegt auf der Hand. Wärmepumpen sind im Gegensatz zu Gas- oder Ölheizungen erheblich besser in ihrer Klimabilanz. Der CO2-Ausstoß ist deutlich geringer. Darüber hinaus besitzen Wärmepumpen folgende Vorteile gegenüber alternativen Heizmethoden:

• Sie zeichnen sich durch eine hohe Lebenserwartung aus.
• Die hohe Lebenserwartung führt gleichzeitig zu einer hohen Investitionssicherheit.
• Die Betriebssicherheit ist bei Wärmepumpen besonders hoch.
• Durch die Nutzung von Primärenergie (zum Beispiel Wärme aus dem Erdreich oder der Luft) sind die Betriebskosten einer solchen Wärmeversorgung gering, da diese Energiequellen nahezu überall und kostenlos zur Verfügung stehen.

Probleme hinsichtlich der Verfügbarkeit und der Installation

„Eines der größten Probleme derzeit sind die langen Vorlaufzeiten bei der Beschaffung von Wärmepumpen. Das ist auf die begrenzten Produktionskapazitäten sowie den Fachkräftemangel zurückzuführen. Damit ist der gesetzlich beschriebene Zeithorizont für eine klimafreundliche Wärmeversorgung kaum zu erreichen“, sagt Immobilienverwalter Markus Jugan, Vizepräsident des IVD. Beim Einbau und Betrieb von Wärmepumpen können weitere Herausforderungen auftreten:

• Es können Konflikte mit den gesetzlichen Auflagen zum Denkmalschutz und den Lärmemissionen entstehen.
• Die komplexen technischen Fragen bei der Installation und dem Betrieb von Wärmepumpen bedürfen oft zusätzlicher externer Beratung und Unterstützung.
• Wegen der Komplexität der Systeme ist die Wartung anspruchsvoll.
• Der Einbau verläuft nicht immer fachgerecht, sodass Installationsfehler höhere Betriebskosten verursachen können.

Wärmepumpen im Bestand

Beim Einsatz von Wärmepumpen in bestehenden Gebäuden gibt es bei Immobilienverwaltern eine klare Präferenz für hybride Systeme: einem Mix aus einer Wärmepumpe und – bei tiefen Außentemperaturen – einem weiteren Heizsystem sowie der Einbindung von Solarthermie oder vor Ort erzeugtem Strom aus erneuerbaren Energien.

Herausforderungen bei Wärmepumpen in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Kompliziert kann es bei Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind die Entscheidungen zum Einbau von Wärmepumpen und dem Umbau der Heizungsanlage manchmal konflikthaltig. Besonders dann, wenn einzelne Eigentümer damit finanziell überfordert sind. Reichen die vorhandenen Gemeinschaftsflächen für die Aufstellung der Wärmepumpe nicht aus, müssen gegebenenfalls Garten- oder Kellerflächen dafür in Anspruch genommen werden, die einzelnen Miteigentümern gehören. Dafür ist in der Regel eine notarielle Teilungserklärung oder eine hohe finanzielle Entschädigung notwendig.

In Zukunft?

„Wärmepumpen sind nur ein Baustein in der Transformation unseres Immobilienbestands. Ein Versorgungsmix wird die Zukunft sein“, prognostiziert Jugan. Gerade im innerstädtischen Bereich müsse über ein modernes Fernwärmenetz die Versorgung ohne fossile Brennstoffe erfolgen. Die Geothermie habe eine deutliche höhere Energieeffizienz als Wärmepumpen. Der IVD-Vizepräsident bedauert, dass noch entsprechende Förderprogramme fehlen, um das kommunale Investitionsrisiko bei der Fernwärmenutzung abzufangen.

Im Gebäudebestand müssten teilweise auch andere Heizungssysteme zum Einsatz kommen. „Besonders in Großstädten fehlt oft der Platz zum Aufstellen einer Wärmepumpe“, weiß Jugan. Der Gesetzgeber sei daher gut beraten, eine gewisse Technologieoffenheit bei der klimafreundlichen Versorgung mit Wärme zu bewahren.

Quellen: ivd

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Foto: ©HarmvdB/pixabay.com

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Um diese drei Pflichten geht es konkret

So müssen Käufer/innen eines Ein-oder Zweifamilienhauses Leitungen für die Heizung und Warmwasser dämmen, wenn sich diese in unbeheizten Räumen befinden. Je nach Dicke der Leitung muss die Dämmung zwischen zwei und zehn Zentimetern sein.

Zudem muss die oberste Geschossdecke, die meist geheizte und ungeheizte Räume trennt, gedämmt werden. Das gilt jedenfalls, wenn dort bislang eine Dämmung fehlt. Alternativ können Eigentümer/innen auch die Dachschräge dämmen.

Außerdem müssen sie Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, erneuern – das gilt jedoch nicht für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie Anlagen mit weniger als 4 KW bzw. mehr als 400 KW Nennleistung. Das Alter der Heizung und den Typ finden Sie i.d.R. auf dem Typenschild, im Protokoll des Schornsteinfegers oder in den Bauunterlagen. Auch wenn Niedertemperatur- und Brennwertkessel noch nach über 30 Jahren weiterbetrieben werden dürfen, lohnt sich oftmals ein Austausch wegen der Einsparmöglichkeiten und den staatlichen Förderungen, die es für die Umrüstung gibt.

Die Finanzierung realistisch planen

Meist sind Häuser von diesen Pflichten betroffen, die vor dem Jahr 2002 gebaut wurden. Denn so alte Immobilien entsprechen häufig weder dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) noch der bisherigen Energieeinsparverordnung (EnEV), so Andreas Baum.

Wer eine alte Immobilie kauft, sollte bei der Finanzierung also genug Budget für energetische Nachrüstungen einplanen, rät der Experte. Immerhin: Viele energetische Sanierungsmaßnahmen werden gefördert.

Andreas Baum weiter: „Nachrüstpflichten betreffen nicht nur Käufer/innen, sondern auch Erben und Kinder, die eine Immobilie von ihren Eltern übernehmen. Sobald sie offiziell neue Eigentümer sind, also im Grundbuch als Eigentümer stehen, fängt die Frist auch für Erben und Kinder an zu laufen.“

Bußgelder drohen bei Nichterfüllung der Nachrüstpflichten

Verstöße gegen die Nachrüstpflichten gemäß GEG werden keinesfalls als Bagatelle betrachtet, sondern mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € geahndet. Von daher sollten sich Käufer/innen und Erben einer Bestandsimmobilie beraten lassen.

Die (energetische) Sanierung hat aber noch weitere Vorteile

Durch die Sanierung können Sie eine Verbesserung des energetischen Standards Ihrer Immobilie erreichen. Das ist nicht nur gut für die Umwelt, sondern ebenso für Ihren Geldbeutel und trägt zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie ganz erheblich bei – insbesondere in den aktuellen Zeiten.

Ratgeber für eine (energetische) Sanierung

Bei einer Sanierung gilt es viele Dinge zu beachten, die wir in einem Ratgeber für Sie zusammengefasst haben und Sie so von der Vorbereitung bis hin zur Umsetzung Ihrer energetischen Möglichkeiten begleiten und Ihnen Ihre Rechte und Pflichten aufzeigen, damit Sie auf alles vorbereitet sind. Den Ratgeber können Sie online unter www.ihr-immobilienberater.remax-wissen.de/sanierung-einer-immobilie kostenlos herunterladen oder bei uns im Büro abholen.

Haben Sie Fragen zu Umrüstpflichten nach dem Kauf einer Immobilie oder zu Modernisierungen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne und sind „zertifizierte Modernisierungsberater“.

Wenden Sie sich an die Immobilienmakler von RE/MAX in Limburg, Telefon: 06431/4957820, E-Mail: andreas.baum@remax.de. Oder vereinbaren Sie einen Telefontermin. Auf www.remax-ihr-immobilienberater.de finden Sie zudem zahlreiche weitere kostenlose Ratgeber.

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Foto: ©Julian Hochgesang/unsplash.com/de/

Der Beitrag Bestandsimmobilien energetisch nachrüsten – worauf es ankommt erschien zuerst auf Andreas Baum.

Eine Bonitätsprüfung gibt Auskunft darüber, ob der Mieter über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, um die Miete zu bezahlen und ob er in der Vergangenheit bereits Probleme mit der Zahlung von Rechnungen hatte.

Aufgrund der COVID-19-Pandemie haben viele Menschen finanzielle Schwierigkeiten, weshalb eine Bonitätsprüfung heute noch wichtiger ist als zuvor. Sie gibt Vermietern die Sicherheit, dass sie ihre Miete zuverlässig erhalten werden und hilft dabei, Risiken zu minimieren.

Eine Bonitätsprüfung kann auch dazu beitragen, eventuelle Konflikte mit dem Mieter zu vermeiden, da offene Fragen im Vorfeld geklärt werden. Zudem kann eine Bonitätsprüfung dazu beitragen, dass der Mieter seine Verpflichtungen ernster nimmt und sich an die vertraglichen Vereinbarungen hält.

Bei einer Bonitätsprüfung gibt es einige Faktoren, die berücksichtigt werden sollten:

• Finanzielle Verhältnisse: Es ist wichtig, dass der Mieter über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, um die Miete zu bezahlen.
• Zahlungsverhalten: Es ist wichtig zu prüfen, ob der Mieter in der Vergangenheit bereits Probleme mit der Zahlung von Rechnungen hatte und wie regelmäßig er Rechnungen bezahlt hat.
• Einträge in Auskunfteien (z.B. Schufa, Creditreform etc.): Schufa oder Creditreform sind Auskunfteien, die Angaben über die Bonität von Verbrauchern sammeln. Es ist sinnvoll, die Einträge des Mieters zu prüfen, um eventuelle Risiken abzuschätzen.
• Einkommensverhältnisse: Es ist wichtig zu prüfen, ob das Einkommen des Mieters ausreichend ist, um die Miete zu bezahlen.
• Arbeitsplatz: Es ist sinnvoll zu prüfen, ob der Mieter über eine feste Anstellung verfügt und wie lange er bereits in seinem Job tätig ist.
• Mieter-Selbstauskunft: Es ist empfehlenswert, eine Mieter-Selbstauskunft einzuholen, in der der Mieter Angaben zu seiner finanziellen Situation, seinem Arbeitsverhältnis und seinem Zahlungsverhalten macht.

Es ist wichtig, dass alle diese Faktoren berücksichtigt werden, um ein möglichst umfassendes Bild von der Bonität des Mieters zu erhalten. Auf dieser Basis kann eine fundierte Entscheidung über die Vermietung der Immobilie getroffen werden.

Wie lange ist eine Bonitätsprüfung gültig?

Die Gültigkeit einer Bonitätsprüfung hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann daher variieren. In der Regel gilt eine Bonitätsprüfung jedoch nur für einen begrenzten Zeitraum, da sich die finanzielle Situation einer Person ändern kann. In der Regel wird eine Bonitätsprüfung für einen Zeitraum von etwa 3-6 Monaten als aktuell angesehen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Gültigkeit auch von dem Unternehmen abhängen kann, das die Bonitätsprüfung durchführt. Es empfiehlt sich daher, sich vor der Durchführung einer Bonitätsprüfung über die Gültigkeit und die entsprechenden Regelungen zu informieren.

Ist eine Bonitätsprüfung eines Mieters datenschutzkonform?

Grundsätzlich ist eine Bonitätsprüfung eines Mieters datenschutzkonform, solange sie im Einklang mit den geltenden Datenschutzgesetzen erfolgt. Das bedeutet, dass der Mieter über die Durchführung der Bonitätsprüfung informiert werden muss und seine Einwilligung zur Verarbeitung seiner personenbezogenen Daten geben muss. Zudem darf die Bonitätsprüfung nur im notwendigen Umfang durchgeführt werden und es müssen angemessene technische und organisatorische Maßnahmen zum Schutz der personenbezogenen Daten des Mieters ergriffen werden. Es empfiehlt sich daher, bei der Durchführung einer Bonitätsprüfung einen datenschutzkonformen Anbieter, wie z.B. Mietercheck.de, zu wählen und sicherzustellen, dass alle geltenden Datenschutzvorschriften eingehalten werden.

Wie oft darf ein Immobilienmakler die Bonität eines Mieters überprüfen?

Es gibt keine allgemein gültige Regelung, wie oft eine Bonitätsprüfung eines Mieters durchgeführt werden darf. Es kommt vielmehr darauf an, ob es eine berechtigte Interessenabwägung gibt, die die Durchführung der Bonitätsprüfung rechtfertigt. In der Regel wird die Bonitätsprüfung bei der Vermietung einer Immobilie nur einmal durchgeführt, bevor der Mietvertrag abgeschlossen wird. Sollte sich die finanzielle Situation des Mieters jedoch während der Mietzeit ändern, kann es unter Umständen notwendig werden, die Bonitätsprüfung erneut durchzuführen. Dies muss jedoch im Einklang mit den geltenden Datenschutzgesetzen erfolgen und darf nur im notwendigen Umfang durchgeführt werden. Es empfiehlt sich daher, die Durchführung von Bonitätsprüfungen sorgfältig zu überlegen und nur dann durchzuführen, wenn es eine berechtigte Interessenabwägung gibt.

Quellen: Mietercheck.de

Sie möchten eine Immobilie vermieten und wollen größtmögliche Sicherheit bei der Auswahl Ihres neuen Mieters haben oder haben Fragen rund um das Thema Vermietung? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

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Foto: ©moerschy/pixabay.com

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Nicht zuletzt wegen des aufgrund der derzeitigen Gas- und Energiekrise entstandenen Drucks möchte die Bundesregierung den Ausbau der erneuerbaren Energien erheblich beschleunigen. Nachdem auch die EU-Kommission grünes Licht für Steuererleichterungen und -vergünstigungen gegeben hatte, stand den entsprechenden Gesetzesänderungen nichts mehr im Weg.

Photovoltaik – was das EEG 2023 seit 01. Januar 2023 bringt

Insbesondere das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) erfuhr im Laufe der letzten Monate in mehreren Schritten für Hauseigentümer höchst vorteilhafte Anpassungen. Speziell Photovoltaik steht dabei hoch im Kurs; der Ausbau soll attraktiver gemacht und mit verschiedenen Maßnahmen vereinfacht werden. Was das EEG 2023 Ihnen diesbezüglich seit 1. Januar bringt, fassen wir hier zusammen.

• Die Anschaffung sowohl von Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt als auch von Solarstromspeichern ist von der Umsatzsteuer befreit, was die Kosten für private Haushalte deutlich verringert.
• Für Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt entfällt die Gewinnermittlung in der Einkommensteuererklärung, da sie nun nicht mehr der Ertragssteuer unterliegen.
• Bei neuen Dachanlagen unter 10 Kilowatt, die ihren Strom vollständig ins Netz einspeisen, wird seit diesem Jahr die Förderung mehr als verdoppelt, nämlich von 6,24 Cent auf 13 Cent pro Kilowattstunde. Die Volleinspeisung rechnet sich besonders dann, wenn man nur einen geringen Verbrauch hat und lediglich einen kleinen Teil des erzeugten Stroms selbst nutzen könnte.
• Neue Anlagen über 10 Kilowatt, die ihren Strom nur teilweise ins öffentliche Netz einspeisen, erfahren dafür zwar lediglich eine Steigerung von 6,24 auf 8,2 Cent pro Kilowattstunde, profitieren aber durch die Eigennutzung von der Differenz zu den aktuell hohen Strompreisen der Netzbetreiber. Sollten deren Preise weiter steigen, vergrößert sich dieser Nutzen sogar noch und der Eigenverbrauch kann zum Renditetreiber einer Photovoltaikanlage werden. Zudem gewinnt man ein Stück Energieautarkie.
• Des Weiteren wurde bei der Einspeisung ein sogenanntes Flexi-Modell eingeführt, bei dem kalenderjährlich jeweils neu entschieden werden kann, ob der Strom der Anlage teilweise selbst genutzt oder voll eingespeist werden soll.
• Neu ist ebenfalls, dass nun Anlagen mit Voll- und Teileinspeisung auf dem Dach kombiniert werden können, entsprechende Messgeräte vorausgesetzt. Damit vergrößert sich der Anreiz, Dächer mit mehr Photovoltaik zu belegen.
• Die Absenkung (Degression) der gesetzlich festgelegten Vergütungssätze für eingespeisten Strom wird bis 2024 ausgesetzt und erfolgt danach halbjährlich mit lediglich einem Prozent.
• Weniger Personalaufwand: Der Netzanschluss wird vereinfacht, da die Anwesenheit des Netzbetreibers bei Inbetriebnahme von Anlagen bis 30 Kilowatt nicht mehr erforderlich ist.
• Die Befugnis von Lohnsteuerhilfevereinen wird erweitert, damit sie ihre Mitglieder bezüglich der Einkommensteuer bei Photovoltaikanlagen legal beraten dürfen.
• Die 70-Prozent-Begrenzung bei Photovoltaikanlagen wurde jetzt endgültig gekippt, nachdem sie bereits 2022 teilweise durch Sonderregelungen für einige Anlagen außer Kraft gesetzt worden war. Sie besagte, dass Anlagenbetreiber nur höchstens 70 Prozent ihrer Maximalleistung ins öffentliche Netz einspeisen dürfen – es sei denn, sie haben teure, vom Netzbetreiber fernsteuerbare Geräte installiert, über die lediglich der Betreiber die Einspeisung kontrollieren kann.

Die ursprüngliche Regelung war grundsätzlich zwar keine schlechte Idee, erwies sich in der Praxis jedoch aus einer ganzen Reihe von Gründen als weitgehend untauglich, zumal die Geräte aufgrund der Kosten und des personellen und technischen Aufwands von sehr wenigen Anlagenbetreibern genutzt wurden. Die dadurch tatsächlich mögliche Mehreinspeisung wird sich 2023 zwar unter realen Ertragsbedingungen weit unterhalb der theoretisch möglichen 30 Prozent bewegen (maximal 5 Prozent Steigerung sind realistisch) – aber immerhin. Noch sind nicht sämtliche Detailfragen zu den Steuervergünstigungen eindeutig geregelt, einige werden erst im Laufe der nächsten Monate beantwortet werden können, sobald die Finanzverwaltung zur Klärung beiträgt und ihre entsprechenden Auslegungen veröffentlicht.

Quellen: bundesfinanzministerium.de, bmwk.de, haufe.de, verbraucherzentrale.de

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Bevor Ihr Mieter ein „Balkonkraftwerk“ installiert, sind einige Fragen zu klären. Muss er gegebenenfalls Ihre Zustimmung einzuholen und können Sie diese ohne Weiteres geben? Besteht vielleicht eine Brandgefahr? Muss der Mieter baulich etwas verändern? Und was ist, wenn Sie in einer WEG vermieten?

PV-Anlage für den Balkon – eine bauliche Veränderung?

Ein Balkonkraftwerk besteht üblicherweise aus einem oder zwei PV-Modulen mit meist 300 bis 600 Watt Leistung und wird in eine reguläre Steckdose eingesteckt. Wenn der Balkon über eine Steckdose verfügt, ist die erste Voraussetzung erfüllt. Andernfalls muss entweder ein Loch gebohrt, durch das die Leitung des Balkonkraftrwerks an eine Steckdose innerhalb der Wohnung geführt wird, oder eine Außensteckdose installiert werden.

Das Balkonkraftwerk kann zum Beispiel auf dem Balkon, an der Hausfassade, auf der Terrasse, auf einem Dach oder einer Garage angebracht werden. Bei der Montage wird aber in der Regel ein Ständer bzw. Halter an die Hauswand gebohrt – auch das ist eine bauliche Veränderung.

Außerdem wird oftmals ein eigener bzw. neuer Stromzähler für den jeweiligen Mieter benötigt. Auf jeden Fall ist ein neuer Stromzähler nötig, wenn es sich um einen alten Zähler mit Drehzeiger handelt, der auch rückwärts laufen kann. Die digitalen Zähler haben i.d.R. schon eine Sperre.

Ist ein Balkonkraftwerk ein Sicherheitsrisiko?

Welche -zumindest theoretischen- Sicherheitsrisiken gibt es durch ein Balkonkraftwerk? Es könnte anfangen zu brennen oder die Anlage könnte herunterfallen und Schäden verursachen. Normalerweise sind solche Risiken zumindest durch die Hausratversicherung oder durch die Haftpflichtversicherung Ihres Mieters abgesichert. An eventuellen Personenschäden ändert beides leider nichts. Ihre Mieter sollten auf jeden Fall nur eine Anlage installieren (lassen), die den gängigen Sicherheitsstandards entspricht und von einer Fachfirma installiert wird, die die Sicherheitsstandards der Deutsche Gesellschaft für Sonnenenergie (DGS) einhalten.

Die Steckdose, an die Ihre Mieter die PV-Anlage bzw. das Balkonkraftwerk schließen, muss im Anschlusskasten über einen Sicherungsautomaten gesichert sein. Sollten Arbeiten dafür notwendig sein, müssen diese von Fachhandwerkern ausgeführt werden.

Balkonkraftwerk des Mieters – wie sieht es mit der WEG aus?

Parallel zur Regelung im Mietrecht gilt auch hier: Bei baulichen Veränderungen wird es schwierig. Sprich, bohrt ihr Mieter in Außenmauern, beeinträchtigt die Anlage die Optik der Fassade oder benötigt neue Stromzähler, ist ein Blick in die Teilungserklärung notwendig: Gibt es dort dazu Angaben, welche Bereiche des Gebäudes die jeweiligen Eigentümer eigenmächtig verändern dürfen? Auf dem Balkon ist das z.T. möglich, doch nicht an der Fassade. Muss die WEG zustimmen, gilt dank Gesetzesnovelle nun eine einfache Mehrheit. Sie haben aber kein Recht dazu, die Genehmigung zu verlangen – das gilt nur für ganz spezifische Maßnahmen wie eine Ladestation für E-Autos oder einen barrierefreien Umbau.

Muss ich als Vermieter einem Balkonkraftwerk zustimmen?

Diese Frage wurde bereits gerichtlich geklärt. In einem Gerichtsurteil aus Stuttgart entschied der Richter, entgegen der Meinung des Vermieters, dass der Mieter Anspruch auf Installation und Betrieb einer Stecker-Solar-Anlage (Urteil v. 30.3.2021, Az. 27 C 2283/20) hat und er dafür keine Erlaubnis oder Zustimmung vom Vermieter benötigt.

Möchte der Mieter ein Balkonkraftwerk jedoch außen am Balkongeländer oder an der Fassade anbringen, sieht das ganze schon wieder etwas anders aus. Zwar muss der Mieter Ihre Zustimmung einholen, doch er hat gute Chancen, die Zustimmung gerichtlich durchzusetzen, sollten Sie Ihre Zustimmung verweigern. Denn der Umweltschutz ist als Staatsziel im Grundgesetz verankert. Ist die Anlage dann noch fachgerecht installiert und versichert, brauchen Sie schon triftige Gründe, um Ihre Zustimmung zu verweigern.

Die Anlage verschandelt die Fassade – ist das Grund genug für ein Verbot?

Hier stellt sich die Frage, ob die Optik der Hausfassade wichtiger ist der Umweltschutz? Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gericht (im Einzelfall) gegen den Umweltschutzgedanken entscheidet, ist relativ gering, es sei denn, dass es sich bei dem Haus um ein besonderes Denkmal-Objekt handelt. Außerdem kann man davon ausgehen, dass Balkonkraftwerke per Gesetz als „privilegierte Maßnahmen“ angesehen werden und Sie dann kaum noch Möglichkeiten haben werden, sich gegen sein solche zu wehren.

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1. Aufteilung der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern: Seit dem 1. Januar werden die aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) resultierenden CO2-Kosten bei Wohngebäuden nicht mehr allein vom Mieter getragen, sondern auch vom Vermieter. Die Aufteilung erfolgt in Abhängigkeit des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr.
2. Gaspreisbremse: Zwischen dem 1. März 2023 und dem 30. April 2024 gilt ein Preisdeckel für Gas und Fernwärme, der auf 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs basiert. Eine Rückwirkung zum 1. Januar 2023 wird angestrebt.
3. Hydraulischer Abgleich bei Gaszentralheizungen: Bis zum 30. September 2023 muss bei Gaszentralheizungssystemen ein hydraulischer Abgleich bei Nichtwohngebäuden mit einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmeter Heizfläche und bei Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten erfolgen. Bei Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen muss der hydraulische Abgleich bis zum 15. September 2024 erfolgen.
4. Besteuerung von Photovoltaikanlagen: Die Besteuerung von kleinen Photovoltaikanlagen mit einer Maximalleistung von 30 kW wird vereinfacht.
5. Zertifizierter WEG-Verwalter: Wohnungseigentümer können ab dem 1. Dezember 2023 (ursprünglich ab dem 1. Dezember 2022) verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Der Verwalter hat dann einen Sachkundenachweis vorzulegen oder zu belegen, dass er durch entsprechende Ausbildung und Qualifizierung einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist.
6. Erhöhung des linearen AfA-Satzes: Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wurde am 1. Januar von zwei auf drei Prozent angehoben.
7. Höherer energetischer Neubaustandard: Seit dem 1. Januar 2023 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023) in Kraft, mit dem zukünftig höhere energetische Anforderungen an den Neubau gestellt werden. Somit müssen alle Neubauten den EH55-Standard statt des bisher geltenden Standards EH75 erfüllen.
8. Mehrbelastung beim Vererben und Verschenken: Die Erbschaft von Immobilien ist seit Jahresbeginn teurer. Das ergibt sich aus dem Jahressteuergesetz 2022.
9. Abgabefrist für Grundsteuerfeststellungserklärung: Die Abgabefrist für die digitale Grundsteuerfeststellungserklärung durch alle Immobilieneigentümer endet am 31. Januar 2023.
10. Wohngeld: Zum 1. Januar 2023 ist die Wohngeldreform „Wohngeld Plus“ geplant. Es sollen deutlich mehr Geringentlohnte ein höheres Wohngeld bekommen: Der Kreis der Wohngeldberechtigten soll von rund 600.000 in 2022 auf zwei Millionen Bürger erweitert werden. Der Wohngeldbetrag erhöht sich 2023 voraussichtlich um durchschnittlich rund 190 Euro monatlich. Er steigt von durchschnittlich rund 180 Euro pro Monat (ohne Reform) auf rund 370 Euro pro Monat.
11. Homeoffice-Pauschale wird erhöht: Auch 2023 bleibt die Homeoffice-Pauschale weiter bestehen. Ab Januar 2023 steigt der Gesamtbetrag fürs Arbeiten im Home-Office, der steuerlich geltend gemacht werden kann, von 600 Euro auf maximal 1250 Euro. Das heißt, Arbeitnehmer können pro Jahr 210 Home-Office-Tage von der Steuer absetzen. Aktuell sind es noch 120 Tage. Anstelle von täglich fünf Euro können sechs Euro vom Einkommen als Werbepauschale abgezogen werden. Eine weitere Besonderheit: Die Pauschale gilt auch für Haushalte, die über kein separates Arbeitszimmer verfügen.

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Quelle: ivd, eigene

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